Casa in vendita e responsabilità del notaio

 

 

Cosa succede in caso di stipula di un atto inequivocabilmente nullo? Ciò che chi ha una casa in vendita deve sapere. Sanzioni e provvedimenti sulla compravendita di immobili nulle.

Chi ha una casa in vendita lo sa, il percorso non è breve ne agevole, per questo motivo ci si affida a professionisti del settore come avvocati e notai. Ma cosa succede laddove il notaio stipuli un atto inequivocabilmente proibito dalla legge? Cioè un atto viziato da nullità formale e sostanziale? La responsabilità del Notaio rogante è punita con la sanzione disciplinare della sospensione o addirittura con la destituzione se dopo due sospensioni la violazione si ripete entro dieci anni. Con una recente sentenza della Cassazione si è stabilita la nullità di un atto in cui la casa in vendita era in realtà  un abuso edilizio non sanabile e quindi non commerciabile, in palese violazione di quanto stabilito dalla legge 47/85 all’articolo 40, comma 1, stabilendo la nullità formale e sostanziale . Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, assicura la certezza del contenuto del contratto, con l’atto pubblico notarile infatti, si dà prova dell’avvenuta compravendita, dell’identità delle parti contraenti, della identificazione e consistenza della casa in  vendita, delle pattuizioni accordate tra le parti e dell’autenticità delle loro firme. In qualità di professionista, il notaio viene incaricato dal cliente, che solitamente è la parte che vuole comprare la casa in vendita, in quanto considerata la parte debole del contratto, quindi la sua responsabilità è qualificabile nell’ambito della responsabilità contrattuale e come tale il notaio risponde dell’operato di dipendenti e collaboratori, oltre che del proprio (art. 1228 codice civile). Il notaio ha precisi doveri, vediamo i principali passaggi che deve eseguire quando prepara l’atto di acquisto di una casa in vendita:

 

1. leggere l’atto alle parti e chiedere conferma che esso sia conforme alle loro volontà. Una volta letto e sottoscritto, il contenuto non può più essere contestato in una fase successiva (Cass. Civ. Sez. III 5535/12);

 

1. verificare la capacità delle parti di agire (Cass. Civ. Sez. III 26908/14);

 

1. verificare la libertà e disponibilità della casa in vendita, attraverso i controlli effettuati con le visure catastali ed ipotecarie che servono ad escludere la presenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e qualora risultassero, di informare e dissuadere il promissario acquirente dal concludere la compravendita (cfr. Appello di Roma, 19 febbraio 2013 e Cass. Civ. Sez. III 22398/11), salvo esplicito esonero da parte dei contraenti (cfr. Cass. Civ. Sez. II 5808/06 e cfr. Cass. Civ. Sez. III 25270/09);

 

1. nel caso si tratti di nuova costruzione e la casa in vendita includa l’accollo del mutuo, verificare il preventivo frazionamento del suddetto mutuo e della relativa ipoteca;

 

1. accurata attività di consulenza sulle norme fiscali, urbanistiche e catastali, comunque nei limiti delle conoscenze professionali della propria attività svolta prevalentemente nell’ambito dell’atto per il trasferimento della casa in vendita.

 

1. indicare in atto la dichiarazione delle parti o di un tecnico da esse nominato, che attesti la conformità della documentazione catastale (planimetria, dati dell’immobile, intestazione di proprietà della casa in vendita) con lo stato di fatto in cui si presenta, a pena di nullità dell’atto (art. 19, comma 14, D.L. 31/05/2010 n° 78 a modifica del comma 1 bis, art. 29, Legge 27/02/1985 n° 52). È bene precisare che non è dovere del notaio la verifica e la garanzia della veridicità di questa dichiarazione.

 

1. indicare in atto gli estremi della licenza di costruzione (non obbligatorio per gli immobili ultimati prima del 01/09/1967) e gli estremi di eventuali domande di concessione in sanatoria, a pena di nullità dell’atto (Cass. Civ. Sez. II 25811/14). Anche qui non è dovere del notaio verificare e garantire la correttezza della documentazione tecnica;
2. infine indicare che l’A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) è stato consegnato alla parte acquirente della casa in vendita.

 

Cassazione sentenza del 5 dicembre 2014 n° 25811

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